Kauf durch Zwangsversteigerung

Das Lebens ist hart, aber lebenswert!
(Spruch der Pfadfinderschaft St.Georg)

Diese Möglichkeit, ein Haus zu erwerben ist meist- finanziell gesehen- die günstigste, aber vielleicht auch die problematischste. Sie erfordert, neben ein bißchen Glück, ein großes Maß an Sachkenntnis und manchmal auch ein bißchen Brutalität. Nicht immer wird das Objekt, das man sucht, auch dort angeboten, wo man es sucht. Ein hohes Maß an Sachkenntnis ist bei der Bewertung und Begutachtung dieser Objekte erforderlich. Auch hier sollte man den Rat des Fachmanns suchen. Objekte in der Zwangsversteigerung sind oft wegen Geldmangel der Eigentümer über Jahre hinweg vernachlässigt und in einem schlechten Pflege-und Allgemeinzustand. Es ist nicht jedermanns Sache, aus dem Unglück und der Not anderer Vorteile zu ziehen.

Sie sind 'brutal', sachkundig und vertrauen auf Ihr Glück? Sie entschließen sich, diesen Weg zu gehen. Wie kommen Sie an die notwendigen Informationen?

1. In den Vorräumen und Fluren der jeweils zuständigen Amtsgerichte hängen amtliche Hinweise für die nächsten Zwangsversteigerungstermine aus.
2. In den Tageszeitungen oder Medien für amtliche Mitteilungen werden die Zwangsversteigerungen veröffentlicht.
3. Spezielle Kataloge

Sie haben ein Objekt gefunden, das näherer Betrachtung wert ist. Am besten marschieren Sie jetzt hoffnungsfroh zum zuständigen Amtsgericht und statten dem dafür verantwortlichen Rechtspfleger einen Besuch ab. Er oder seine Mitarbeiter sind Ihnen zu weiteren Auskünften verpflichtet. Er muß Ihnen das von einem vereidigten Sachverständigen ausgefertigte Gutachten zum fraglichen Objekt zeigen. Im Gutachten finden Sie die genaue Adresse des Standorts, alle wichtigen technischen Daten wie Grundstücksgröße,Wohnfläche,Baujahr etc und nicht zuletzt den Verkehrswert. Jetzt geht es in die entscheidende Phase. Sie haben das Objekt Ihrer Wahl gefunden, haben die notwendigen Auskünfte eingeholt, haben es sich angesehen, zumindest von außen, denn nicht jeder Eigentümer läßt Sie ein. Wenn nicht, müssen Sie sich möglichst viele Informationen über das Haus beschaffen, damit Sie keine Fehlentscheidung treffen.

Sie wollen jetzt im Versteigerungstermin mitbieten. Sie müssen nun den Wert des Hauses finden, den Sie maximal zu zahlen bereit sind. Wenn Sie sich über diesen Wert klar geworden sind, geht es darum, den günstigsten Einstandspreis zu erzielen. Dazu gehören Gespräche mit dem betreibenden Gläubiger, meist Banken. Lassen Sie sich im Amtsgericht den Namen der betreffenden Bank geben. Führen Sie Gespräche vorab, um den Rahmen festzulegen, halten Sie sich mit Ihrem Preislimit nach oben weitgehend zurück. Unterstreichen Sie nachdrücklich Ihr definitives Interesse an diesem Objekt. Weisen Sie darauf hin, daß die Finanzierung für Sie gesichert ist und kein größeres Problem darstellt.

Die Hauptverhandlungen werden im Versteigerungstermin geführt. Wenn sie ernsthaft mitbieten wollen, besorgen Sie sich die "Sicherheitsleistung".Wenn ja, besorgen Sie sich rechtzeitig einen landesbankbestätigten Scheck und/oder Bargeld in Höhe von 10% des veröffentlichten Verkehrswertes.

Sie erscheinen pünktlich, voller Erwartungen zum Versteigerungstermin. Mit ein bißchen Glück sind Sie der einzige ernsthafte Interessent. Zu Beginn der Sitzung verliest der zuständige Rechtspfleger die Versteigerungsbedingungen. Nach etwa fünf Minuten eröffnet er die 'Bieterstunden'. In aller Regel kann ein Zuschlag erfolgen bei zwischen 50% und 70% des Verkehrswertes. Das hängt vom Zustand des Objektes ab, von der Bewertung der Bank, vom Markt und nicht zuletzt von der Anzahl der Mitbieter. Wenn Mitbieter da sind, halten Sie sich an Ihr Limit! Lassen Sie sich nicht zu Geboten hinreißen, die Sie später vielleicht bereuen. Auch hier ist der Rat und die Hilfe des Fachmanns bares Geld wert!

Sie haben den Zuschlag bekommen. Damit sind Sie de facto Eigentümer. Sie können über das Objekt verfügen, haben das Nutzungsrecht. Die Finanzierung des Kaufpreises müssen Sie bis zum Verteilungstermin beim Gericht hinterlegen. Die Zeitdauer zwischen Zuschlag und Verteilungstermin liegt bei sechs bis acht Wochen. Beim Verteilungstermin müssen Sie Ihr Geld bringen, hier wird das Geld an die Gläubiger, je nach Rang und Forderung verteilt.

Wenn das Haus unbewohnt ist, haben Sie keine Probleme. Wenn das Haus vom früheren Eingetümer bewohnt wird, verhandeln Sie mit ihm gütlich über den Auszug. Wenn er nicht bereit ist, gutwillig zu räumen, können Sie sich einen vollstreckbaren Zuschlagsbeschluß ausfertigen lassen. Das hat juristisch die gleiche Wirkung wie ein Räumungstitel. Die Vollstreckungsmaßnahmen müssen Sie selbst veranlassen und bezahlen.

Ist die Immobilie, die Sie erworben haben, vermietet, vielleicht sogar langfristig, bekommen Sie Probleme, wenn Sie nicht weiter vermieten wollen. Der Mietvertrag gilt weiter und betrifft den Eigentumswechsel nicht! Kündigung bzw.Räumung sind entsprechend einem normalen Mietvertrag möglich.